在丰台区新房市场竞争白热化的当下,两个定位相近却风格迥异的新项目——新宫的建发金茂观宸(小窝返现5-12万)与丰台科技园金隅西颂(小窝返现5-10万),成为2025年改善型购房者关注的焦点。
同属8万左右价格、同样主打三至四居改善产品,如何选择成为很多人的纠结。
01 拿地回顾
2024年11月9日,丰台新宫NY-30(南区)-01地块迎来现场竞价,最终福州裕诚(建发)以24.345亿摘得丰台新宫NY-30(南区)-01地块摘得该地块,溢价率为0.1%,楼面价约4万元/㎡,销售指导价8.3万元/㎡,浮动8%。
2024年10月30日。北京金隅嘉业房地产开发有限公司底价27亿元竞得丰台科技园三期项目1516-60地块,成交楼面价5万元/㎡。
两个项目均没有溢价,但是金隅地块楼面价比新宫高1万元/㎡,也就是说,至少在ZF看来,丰科园的价格比新宫价值高一些。
02 项目周边
【学】
对海淀、西城外溢客群而言,两个项目都难以满足顶尖学区需求,更适合对教育要求不极致的家庭。
【铁】
建发金茂观宸(小窝返现5-12万)位于地铁4号线与19号线交汇的新宫站,属于丰台罕见的双轨枢纽地位,能够实现“出家门即入站台”的无缝连接。
19号线作为大站快线,5站直达金融街,6站贯通丽泽商务区,二期更将直通海淀西二旗,成为贯通南北的科技走廊。
4号线则纵向串联西单、西直门、中关村等核心商圈,无缝衔接西城与海淀教育资源高地。
道路交通由“四环路+槐房西路”构成,其中槐房西路直达西单。
金隅西颂(小窝返现5-10万)落位于丰台科技园东区三期,属于“环线+主干道”的复合交通模式。
项目距离房山线白盆窑站约662米,花乡东桥站约600米,需步行8-10分钟。
房山线向北连接10号线与16号线,未来规划的丽金线(丽泽-金融街直达线)将显著提升金融通勤效率。
道路交通由“四环路+樊羊路”构成,需要注意的是,区域产业人口密集,早晚高峰樊羊路与花乡桥易发拥堵,通勤效率存在波动风险。
未来或有京雄高速市区联络线的加持,可以快速路直达丽泽商务区。
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【商】
建发金茂观宸(小窝返现5-12万)的商业资源以“步行级生活圈”为核心竞争力。
项目西邻丰台大悦春风里,北槐房万达广场,形成“双MALL护航”格局。
只不过两个商场的商业能级都不高,万达广场人气较高,但是缺乏高端品牌,属于平民万达;大悦春风里则属于连人气都比较缺乏的那种。
追求高端消费还是得靠西红门荟聚商圈(荟聚+宜家+山姆)。
金隅西颂(小窝返现5-10万)需所在的丰科园属于成熟商圈,但存在“近而不邻”的特点。
项目2公里范围内聚集花乡奥莱、丰科万达广场等商业综合体,商业能级较新宫高一些。
两个板块两个万达,槐房万达属于轻资产,即物业产权属于集体;丰台万达则属于重资产,即物业产权属于万达。
【产】
金隅西颂的价值根基在于丰台科技园的千亿级产业基底。
作为丰台经济主引擎,丰科园以1%的土地贡献全区20%的GDP,聚集了2000余家高新技术企业,包括航天科工、中铁高新等央企研发总部。
区域内已形成商业航天、低空经济、轨道交通三大产业集群,2024年产业规模突破千亿。16.8万高知就业人口构成“新西贵”圈层,带来稳定的高品质住房需求。
项目作为丰科园内最后住宅地块,天然享受产业人口“职住一体”红利。这一点丰科园板块完胜新宫板块。
建发金茂观宸则受益于“丽泽-金融街”金融产业带。19号线5站直达金融街,承接国有银行、券商总部外溢客群;6站连通丽泽商务区,吸引新金融机构新锐力量。
03 项目本身
【物业】
小区物业服务水平不仅直接影响居住体验,还可以间接可影响房价。
小区的立面、管理、绿化等与物业服务紧密相连的细节,都在影响二手成交价格和速度,物业水平高的小区,可以延缓房产折旧速度。
此外,当下很多新盘,在销售阶段会通过强调自家会所配置,来标榜品质上乘。因为配置全面的服务型会所,往往意味着开发商的高投入度。但是楼盘交付后,会所的运营水平才是考验小区品质的关键。
俗话说“买房一阵子,物业一辈子”。好的物业服务,是居民舒适度的重要来源,也是二手房房价保值甚至增值的重要加成。
【户型】
观宸主力户型110-165㎡三至四居。
金隅西颂主力112-154㎡三至四居。
【园林】
园林是小区的“脸面”和“绿肺”,影响着居住环境、休闲活动、社区氛围,甚至微气候。一个优秀的小区园林应该具备以下特征:
1.树木和植被的选择与布局
园林中的树木和植被应多样化,乔、灌、草、花、藤本相结合,形成稳定的植物群落结构,避免单一树种,确保春有花、夏有荫、秋有果(色)、冬有绿,四季景观富有变化。。
2.功能配套的完整性
园林应满足不同年龄段和不同兴趣业主的需求,包括儿童游乐区、运动健身区、老年活动空间等。
例如,儿童游乐区应包括不同年龄段的游乐设施,成人健身区则应配备足够的运动器材和舒适的休息区域。
3.硬质景观的材料和工艺
硬质景观如铺地、水体、景墙等应使用高质量的材料,如花岗岩、陶瓷仿石砖等,确保耐用性和美观性。施工工艺应精细,如石材的切割和拼接、植物的种植和养护等,以维持园林的长期美观和生态平衡。
4.园林与建筑的和谐统一
园林设计应与建筑风格和小区的整体规划相协调,形成统一和谐的视觉效果。
例如,欧式园林中的喷泉和静水面应与建筑的比例和风格相匹配,新中式园林则可能更注重传统元素的现代演绎。
当然,园林景观不是一蹴而就,需要持续投入维护才能保持其设计效果和功能性,也就是园林维护最后会回归到小区物业质量方面。
【装修】
您需要了解卫浴、家电、瓷砖、防盗门、锁具的品牌类型。很多项目不同的户型采用了不同的品牌这种区别对待,买房时需要注意。
04 客群定位:谁更适合选择哪个项目?
建发金茂观宸(小窝返现5-12万)更适合:
追求新中式美学与归家礼序的改善客群
在金融街、丽泽等商圈工作的通勤族
需要泳池会所等高端配套的家庭
金隅西颂(小窝返现5-10万)更吸引:
重视“花园社区”理念的城市精英
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